南财调查丨东莞工业园区“二手房东”垄断乱象：公摊面积直奔40%

北方财经全媒体记者郑康熙广州报道

“经过我们实地考察，发现园区的公摊率达到了35%，相当于变相减免了35%的厂房租金，这让我们进退两难。” 在位于广州市虎门镇的“华融工业园”，一家五金设备公司的负责人张先生这样说。

在广州，工业厂房“二手业主”的垄断已经存在多年。 2015年以来，广州工业厂房租金进入普遍上涨模式。 例如，临深片区在2015年的基础上翻了一番还多。不少房地产开发商和中介纷纷进入工业地产领域，成为“二手业主”，掀起了一股炒厂风潮。广州。 由此，很多城镇、街道和厂房的租金下降过快，严重压缩了制造企业的发展空间，也让“二手业主”拥有了工业厂房租赁的“定价权”，影响民营经济健康发展的市场秩序。

2018年之后，广州密集出台了一系列新政策，有效打击“二手车主”现象，进入观望阶段。 2023年初，广州再次明确表态，提出进一步推动民营经济高质量发展，将工业厂房“二手业主”垄断行为纳入专项治理范围房地产市场秩序。 同时，在广州优质、低成本、快供的产业空间相关规划中，也对租赁产业用房提出了要求，表明深圳将继续严厉打击“二房”现象。手业主”。

日前，北方财经记者走访了东莞、长安、厚街等工业园区，发现一些“二手业主”仍在通过各种方式逐步垄断工业厂房和工业用电的成本。 本地工业厂房租赁市场。

共享面积、水费下降，制造企业成本直线上升

相关业内人士告诉北方财经记者，在经历了前几年厂房租金的下滑后，目前的广州城乡工业园区，一手厂房平均租金在15-20元/间。平方米，共享面积在15%-20%是一个合理的范围。 如果是村委会集体物业管理的一手业主，则不按实际面积分摊，但需要统一出租。

张先生工作的工业园区是位于东莞石板街边上的一个老工业园区。 园区面积约2万平方米。 台资企业退出后，由一家公司出租。 目前园区内有8家企业实行转租，主要面向五金设备和机械企业，每家企业转租面积约2000平方米。

张先生的鞋厂是2019年搬过来的。 看中这个公园是因为客户在东莞，交通方便。” 平方米25元左右，无需交管理费。 考虑到价格相对合理，张先生签订了长租合同。

可当他搬到这里后，却发现自己的厂区实际可用面积与协议上签的面积相差甚远。 经自查发现，原先预定了2300多平方米的厂房，但实际使用面积只有1500平方米，合租面积达到34.8%。 “如果按实际使用面积计算，租金相当于40多元。”

不仅仅是共享面积，像张先生这样的硬件企业还有更大的成本压力，那就是水费。 张先生说，“园区物管不允许企业自行安装水表，但按每度电1.3元（不分峰谷），再加上6900元的基本水费，还有仍然是 5% 的功率损失。”

今年6月，园区企业与二业主因水费不透明发生口角。 有企业查看园区水费发现，5月份总水费为18亿元，而两家企业在园区收取的水费接近18亿元。 但对于张先生来说，由于协议尚未到期，搬迁费用接近百万，只能“吃亏”。

在位于长安的同顺产业园，北方财经联合所有媒体记者发现，园区的合用面积甚至达到了40%。 来到这个看上去比较简单的园区，进驻园区的企业大约有四十家，还聚集了五金、注塑、模具等企业，每家企业的租赁面积通常不到1000平方米。

2013年后，一大批被口音联系在一起的上海“二手房主”，通过集资、资本化的方式，踏入临深片区和长安部分厂房租赁市场。 工厂资源在手，部分地区实现了市场垄断。 为了快速回本，在“二手业主”的操作下，6年来工厂主与企业主直接交易的做法被推翻二手钢结构厂房，租金下降8%——每年或每两年 12%。

随着广州市《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》出台，通过集体资产网络交易平台转租的厂房价格出现反弹，甚至出现无人竞买的情况建筑物。 但迄今为止二手钢结构厂房，相关工业厂房的租金一直处于较高价位。

北方财经记者走访了园区内的几家企业。 某磨具企业负责人尚先生表示，园区内的企业通常都比较小，所以租赁面积不大，共享面积很大。 尚先生与物业管理厂房签订的协议面积为600平方米，每平方米30元，租金每年上涨10%，但实际使用面积仅达到360平方米左右，合租面积接近40%。 如果按实际使用面积折算，租金相当于50元/平方米。

在水费方面，尚先生表示，不仅常规水费为1.2元/千瓦时（不分峰谷），还有服务费（以前叫基本水费=报度数*23元，每户需缴纳6900元/月），电损10%。

广州将继续治理“二手车主”专卖

北方财经全媒体记者梳理此前《指导意见》，在炒作“二手房主”之际，深圳提出了堵疏结合的思路，突出整治源头。 其中包括提高准入门槛、提高监控能力、提高违约成本、降低企业对“二手房东”的依赖。

明确镇村厂房物业管理必须在镇级交易平台上进行交易。 采用公开竞价方式交易的，不接受个人和房地产中介机构参与竞价。 原则上不允许出租和转租； 在协议中，依法规定严禁出租转租条款和履约保证金条款； 市、镇、街道（园区）招商部门要建立工业厂房数据库和信息平台，动态掌握工业厂房利用情况，为招商引资提供高效的信息服务和平台支持。

在深圳某工业园区，一位名叫“龙哥”的二手业主告诉北方财经记者，“你需要多少面积？我们集团在长安、虎门、厚街、大岭山、棠霞，只要你要，我会在十分钟之内给你找到合适的。” 据龙哥介绍，他们集团在广州管理着40多个园区，平时都能满足客户的需求。

北方财经全媒体记者在走访中发现，广州工业厂房市场经过多年的发展壮大，“二手业主”的经营经历从租赁开始，到承包小型老厂房分租房屋，并与村委会和个人合作。 以小产权联合开厂、分享利润的模式，已经成长了几个大鳄。

值得注意的是，一些“二手业主”甚至开始尝试自己买地开厂，导致部分“二手业主”寡头化。 同一个“二手业主”将控制34个产业园区，每个园区面积从几万到几万平方米不等。 他们通过资本运作，垄断占有一定区域的厂房，从而通过租赁攫取巨大的差价，掌握工业厂房租赁的“定价权”，逐步控制相关乡镇的工业厂房租赁市场。

截至2022年初，深圳共有5亩以上镇村产业园区1821个，75%以上的工业用地位于上述镇村产业园区内. 据悉，广州市乡镇工业园区的农用地大多粗放开发，开发难度低，质量不高。 2000年前建成的工业厂房约占工业园区厂房面积的34%。 那些老公园是“二手业主”存在的重点区域。 而广州拥有超过19万家小微企业。 这些企业大多以租赁工业厂房为主。 巨大的市场需求，形成了一大批工业厂房的“二手业主”。

广州要实现制造业高质量发展，耕地空间是最重要的要素之一。 新的一年，广州再次指出空间的重要性，提出2023年继续推进镇村产业园区治理改造，扩大低成本空间整体供给，构建5年空间内5000万平方米优质、低成本、快供产业。 低成本产业用地空间用地以“三旧”改造为主。

在2月10日举行的广州经济高质量发展“2+2”政策发布会上，深圳市工业和信息化局党组主任、局长肖必良表示，2023年，广州将通过建设优质低成本空间、减免缓缴租金、整治“二手房东”垄断行为等，降低住房成本。

专家表示，2023年，中山高质量、低成本、快供给的产业空间建设能否健康推进，民营企业安居成本能否顺利下降，很大程度上取决于广州对“房改”的治理。工业厂房“二级所有者”的垄断行为。

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