深圳企业主：我在东莞买厂房，5年涨了1个亿！

李老板万万没想到，他的鞋厂所在的区域距离广州市中心40多公里，也难逃搬迁重建的命运。

他的鞋厂是跟二手房东签的租赁合同，还有八个月到期。

二手业主说，他已经接到村委会的搬迁通知，所以鞋厂到期后不会续约。

创业时，李先生从村委会那里租了厂房，直接与村委会签订了租赁协议。

第一份租约期满后，村委会没有继续与他签订租约。 经过一番协调，租约成功续签。 租来的厂房还是原来的厂房，租赁协议的转租成了神通广大。 二手房客。

水电费过去也是直接向泵站和供电公司收取，现在由二手业主抄表，按合同价收费。

近年来，环保、消防、市场监督管理等部门比以前严了很多。

身边的同学向李老师透露，这片区域要搬迁了，所以各部门都在整顿。 毕竟，政府希望企业知难而退，在搬迁前主动搬迁。

李先生认为，政府是支持这个行业的，不应该用这样的形式来强制企业搬迁，因为他的鞋厂刚刚申请了高新技术企业认证，还获得了很大的税收优惠，还有作为人才补贴。

虽然监管部门经常在年度例行检查时提出整改建议，但涉及的成本并不低。 他也愿意出钱整改，但如果涉及到房屋改造、安装特种设备等，就必须征得业主的同意。

鞋厂不是我自己的，我一直心里不安，没有归属感。 整改花再多的钱，终究不属于我。

这一次，它真的要动了。

接到二手业主通知后不到一个月，李先生就在网上听到媒体报道鞋厂所在的村子要搬迁。

记者们辛苦了。 他们以附近地区签订的拆迁补偿方案为例，计算了本村居民可以获得多少补偿，或者可以得到多少拆迁房屋面积，并一一标注。 村子因为搬迁成了土豪村，村民们等着正式拿到补偿金，成了千万土豪的大头衔。

李先生根本懒得看那些。 他已经问过公司的法律顾问了。 租赁协议约定，双方协商到期是否续租。

那样的话，就算搬回去赔个10亿，也和他没关系。

那天早上他情绪低落二手钢结构厂房，满脑子都是大问题：搬去哪里？ 会影响订单吗？ 搬家需要多少钱？ 关键员工会跟进吗……

租还是买？

第二天一早，王老板过来喝酒。 他是李老板多年的同事，也是鞋厂的材料供应商。 双方合作多年，关系良好。

王先生一向是个精明的人，为人处事也十分慎重。 此外，他还拥有经济名校毕业、500强企业高管等教育背景和专业背景。 李先生很佩服他。 有什么问题，他们两个总是一起商量再做决定，所以他觉得很安心。

王先生也是一家外资手机厂商的零部件供应商之一。 早在2013年手机厂商在广州拿地建设工业项目时，王先生就开始在厂商新项目所在地周边寻找工业厂房。

2014年王先生如愿在广州购买了一块二手工业用地，总面积26000多平方米，其中地上建筑数千平方米，总造价超过超过3300亿元。

现在回想起来，王老板对自己当时的决定还是很满意的。 虽然，在他搬到广州之后，经过了两年多的时间，已经顺利完成了原定的立项计划，现在已经进入了稳健经营的阶段。 在继续生产和销售原有产品的同时，他还成立了自己的研发团队，打算着手进行新产品的设计和开发。

更重要的是，他最近向产业中介询问了目前该区域的产业耕地价格，该区域的产业耕地价格已经上涨。 短短两年时间，这一带工业农地的价格，比当初收购时，至少涨了一个亿！

近年来，制造业的收入被挤压得越来越薄，产品赚不到钱，至少能为资产增值提供一点补贴。

王老板的意见是：总之，如果实在留不住，不如早点规划，现在就开始规划搬迁，去广州找场地，就近考虑。 近年来，他所在行业的上下游客户都随着某手机厂商的搬迁而搬迁。

近年来，华为等企业进驻广州，为广州带来诸多变化

然而，如今广州的厂房租金并不高。 地段较好的工业厂房租金为每平方米25-28元，尤其是临深乡。 最重要的是，租来的厂房几乎没有一个不经过改造就可以直接使用。 租来的厂房不值得投入大量资金重建。

王老板接着说，你认识十堰的同学刘胜吧？ 他去年租了一家鞋厂，说招工难，因为他们宿舍是老式宿舍（苏俄式集体宿舍），空间拥挤，整体设施落后，私密性差，刘胜说招聘年轻工人是不可能的。

厂房租金负担不起，业主通常不同意签长租约。 大多数情况下，业主不一定同意按照我们的标准对工厂进行整改。 另外，你们没有上市的打算吗？ 在租用营业场地时，无论是外部投资人还是公司本身，其实都需要考虑公司的可持续发展和经营能力是否会存在不确定性？ 建议买一块农田，自己开个工厂！

李老板商量了一下，采纳了王老板的建议，但是加上了王老板公司的投资顾问秦秋的沫沫。

购买工业资产是一项技术活动

李老板内心惶恐，简单介绍了下自己的情况，就跑到正题问秦秋：“你什么时候有空？我想让你带我去工厂看看，麻烦你帮我联系一下采购员。”

秦秋没有直接回答李老板的问题，他说：“有时间我会去你们鞋厂一趟。”

一周后，李老板和秦秋见了面。

秦秋提议和李老板一起去鞋厂的车间、宿舍、仓库等等看看，把整个厂区转了一圈，边走边问李老板各种问题，还让助理做笔记。

不就是买个鞋厂吗？ 我需要多少耕地和厂房，大家都知道吧？ 为什么要做这么多研究？ 李老板不解的问道。

秦秋笑道：“与住宅和商业用地相比，购买工业用地需要注意的点太多了，只有详细了解用户的需求，才能找到合适的投资标的……”

听了秦秋一个多小时的讲解，李老板的思路似乎很清晰。 订购工业地产并不像他想象的那么容易。

购买工业资产确实是一项技术活，其中包含很多注意事项：

1.区域位置

正如秦秋所说，李总的产品是出口的，材料也是从国外采购的。 校址必须选择在满足供应链节点间距的区域内，这一点非常重要。

例如，原材料供应商和外包供应商都是供应链中的节点，它们之间的地理距离直接影响生产效率和成本。

供应链节点越短，采购提前期越短，采购成本越低，库存水平相应提高，供应和生产效率越高。

2. 无障碍

工农用地的可达性可以促进上述第一点，在一定程度上也决定了农用地的价值和增值潜力。 从企业投资价值最大化的角度出发，收购农用地既满足工业生产的需要，又兼顾企业资产配置和投资的需要。

秦秋的脑海里还残留着一幕。 三年前，某企业主将位于广州某镇的工业用地和厂房以13亿单价卖给了某开发商。

这家公司曾经是他们行业的龙头企业，在行业中占有一定的地位。

在完成所有交易手续后的资产交接仪式上，秦秋接过双方签字的资产交接清单，企业主留下了一句让秦秋心痛的一句话：

“我在我们这个行业打拼了20多年，抢到的收入还不到这笔交易收入的30%。”

三、耕地性质及产业准入

工业农业用地难道不能进行工业生产吗？ 可以，但要看行业是否涉及准入！ 也就是说，某些地区的某些行业是不允许进入的。

例如，化工行业仍是环境污染的重要来源，三废（废气、废气、固体废物）排放量居工业领域前列。

近年来，我国相继制定了各项环境保护政策。 首部单红税法《中华人民共和国环境保护税法》和《蓝天保卫战两年行动计划环境保护税法实施细则》制定了“十项措施” “为水”保护水质，“为土十大措施”防止泥沙污染。

这意味着，对于生产过程中涉及的“三废”污染，有着严格的区域准入限制。

因此，秦秋全面了解了李先生的鞋厂生产什么产品，生产过程中是否涉及污染，从而判断日后选择的鞋厂选址是否有行业准入限制。

4.建筑要求

秦秋详细记录了李总鞋厂的生产设备，询问了现在的厂房面积、高度等。

在购买二手鞋厂楼时，由于楼房已经是现成的，因此需要关注目标鞋厂的楼房是否符合李先生的生产需要。

秦秋见过这样的情况。 某老板已经和店家谈妥成交价，交了诚意金，却发现原本打算建仓库的鞋厂车间，新订的生产线厚度不够！

对于轻型机械设备行业，甚至还要考虑地面承重等因素。

5、配套建筑的合理性

鞋厂的基本建筑是生产车间。 据悉，这里还有办公楼、宿舍和食堂。 据调查，新一代职工心目中的好鞋厂是佳园式鞋厂园区，全厂无线网络覆盖，相对独立的卧室配有空调、洗衣设施等。

这就决定了在选择二手鞋厂时，要考虑现有建筑的质量和可改造性。

推动企业发展的核心动力是人才。 但是现在人很难留下来。 时代不同了。 60后、70后、90后打工靠贷款谋生，80后、2000后新生代首先为自己的幸福而活。

自古情不可守二手钢结构厂房，套路才能得人心——王先生对此深有体会，也深有体会。 人总是会偏向让自己舒服的一侧，这很正常。

有时候你很诚恳，但你还是需要有策略的。

所以王老板的公司有员工娱乐/体育活动的空间，还有各种福利和定期的团建活动等等。

这样招聘就简单多了，鼓励员工“带老带新”（老员工主动推荐新人求职），不用去人才市场找有能力的人大张旗鼓。

六、扩建涉及的基本情况

多年前建成的工业厂区，容积率很低（一般在1-2左右），因为耕地并不稀缺。

因此，一般情况下，收购鞋厂涉及到降低容积率、扩大、提高鞋厂耕地的利用率。

但并不是所有的工农用地都具备扩建条件。 地方政府为了促进GDP，要求企业达到一定的产值，或者达到一定的税收贡献...