日本木造和钢结构房子竟有这么大区别，你买对了吗？

我们在买房子的时候，都很在意房子的质量，因为它不仅决定了房子可以使用多少年，也影响到以后转手的价格。

如何判断房子的好坏？ 看楼龄和建材的使用寿命。

比如北京还有解放前的房子。 窗户、瓦片、墙壁都换过好几次了，还住着人。 周边的老旧小区或拆除新建，或进行大规模改造。

新房子有什么问题吗？ 近两年，国内房地产行业也兴起了一种叫做“房产维修队”的职业，主要是在交房前为开发商修补鼓包或凹陷的墙体。 有人开玩笑说：“就算房子建得再好，维修队也能凑出一个‘五星级的家’。”

中国商品房发展了30多年，出现了一些“快餐公寓”、“海砂楼”等偷工减料的“垃圾房”。 再加上拆建问题，国内房屋平均使用年限在30年左右。 -40年，而发达国家的房屋平均使用寿命可达70、80年。

我们向日本等发达国家学习建筑材料和施工方法。

日本的住宅建筑目前主要分为木结构、钢筋混凝土结构（RC）、钢筋混凝土结构（SRC）和钢结构（S）等几种类型。

由于日本土地私有化，房屋的材料取决于它是私人住宅还是公共住宅。

个人住宅（一户自建）以2-3层的低层建筑为主，多为木结构、钢木结构或钢结构。 尤其是轻型木结构最经久耐用，抗震性特别好。

公屋（商品房、公寓楼）以小高层或高层建筑为主，主要采用钢筋混凝土、钢筋混凝土、钢结构等，采用何种结构由开发商自行决定，政府只是强制性强加对房屋的抗震标准和建筑材料的要求。

买木结构还是钢结构？

如果在日本买房投资，那么建材不同的房子可能会影响回报率。

木结构房屋造价普遍低于钢筋混凝土和钢结构公寓，回报率相对较高。 但折旧损失较大，持有期间的维护成本也不小。

由于木结构房屋很难避免“雨季天气潮湿，木材易腐烂”等自然损失，防火性能也比较差，易燃。

一些近两年新建的独栋房屋经过改良，外墙将覆盖上几乎不燃的金属板。

一般来说二手钢结构出售，木结构房屋的使用寿命在20年左右，而钢结构或钢筋混凝土房屋的使用寿命一般超过30年或40年。

我在研究日本房地产的时候发现，在同一个地点，一些开发商会使用寿命相对较短的建筑材料来建造房屋和民宿，然后用回报率更高的噱头来吸引投资者。

这时候你就得算一笔账了。 如果想长期持有，选择钢筋混凝土或钢结构的房子，会保值，日后更有保障。

为什么要买新的不买旧的？

日本的住宅产业在 1950 年代开始发展。 二战结束后，日本等来了一大堆废材。 为了尽快实现经济复苏，政府将住房建设列为优先发展目标。 房地产的繁荣一度导致河砂基础建材供应不足。

因此，从50年代到70年代，日本的房屋大多使用相对廉价的建筑材料，例如海砂，但由于清洁不充分，沙子中的盐分含量较高，导致建筑质量下降。

这个时代的一些房子还在卖二手。 不管怎么维护，相关硬件设备的老化在所难免，而且随着年限的增加，维护成本也会增加，最终还是要重建。

尤其是在建筑用地稀缺的东京市中心或大阪，重建往往是唯一的选择。

日本从2000年开始实行住宅性能指标制度，因此2000年后新建住宅公寓的耐久性有了明确的分类等级，如50-60年、75-90年等。

如果你想买二手房，一定要看楼房的财务报表，看看有没有正常的维修计划二手钢结构出售，否则入住后几天内可能要交一大笔维修金。如果一户二手房建了20多年，只有土地值钱，房子的价值基本没了。

从1990年代开始，日本提出“建筑百年计划”，从结构到管线，从墙体到内部设施，必须能使用100年。 随着建筑技术的不断提高，新房的使用寿命将得到延长。 再加上有管理经验的苏杰打理二手钢结构，投资买新房其实更值钱。

如果你不知道如何看日本房屋的建筑材料，记得找我聊聊。