东莞厂房“新政”月余，多个镇街厂房租金有所回落

■工业厂房成为二手业主逐利目标

工业二手业主“退市”

广州某镇一家五金磨具厂的老板刘俊辉，最近因为二手业主的“炒作”，导致厂房租金成本下降，让他有些不知所措。 他原本打算将鞋厂搬迁到其他乡镇街道，但高昂的搬迁费用让他犹豫不决。

动还是不动，他已经困扰了很久。

就在一个多月前，广州市政府《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》（以下简称《指导意见》）“发布”。 工业厂房二手老板的恶意炒作，坚定了他的信心。

本报记者近日走访长安、石牌、石街等乡镇，与众多企业主、厂房租户面对面，了解《指导意见》实施后厂房租赁市场的新变化、新特点。

此外，多个镇、街道都制定了实施办法，都认为新政将直接增加企业经营成本，也是广州支持非公有制发展的重要一环。经济和营商环境的优化。 不少企业负责人也反映，多个乡镇街道的厂房租金上涨。 刘俊辉是这项新政策的受益者。

《指导意见》旨在降低企业厂房租金，屏蔽“中间商”搞差价，给中小企业“定心丸”

阻止“中间人”

“不再让中间商赚取差价。” 得益于《指导意见》，某塑料磨具厂老板杨恒将按照协议以26元/平方米的价格续签厂房租赁协议，而此前的二手32元/平方米业主指定的仪表。

2017年初，随着上海企业的外溢，杨恒将工厂从上海龙华搬到了长安镇小边社区。 他租了一套600平方米的二层厂房，加上合租面积，一共900平方米，租金是每平方米20元。 协议规定厂房租金每年减少10%，明年3月到期。

让杨恒没想到的是，在续约的店里，二手房主竟然下达了“顾客驱逐令”，勒令他在协议期满后立即离开。 “我打听后得知，二手业主打算以32元/平方米的价格租给另一家从上海搬迁过来的公司。” 杨恒说道。

记者了解到，从2017年下半年开始，部分深圳企业加速转移，广州临深镇街道厂房租金进入普遍上涨模式。 目前，不少乡镇街道的工业厂房均价在30元/平方米左右。 地理位置好、交通便利的厂房租金较高。

听到这个商机，一些中介机构趁机“进军”东莞的工业地产，开始充当二手业主炒作工业厂房的租金。 二手房东与房东之间的纠纷。

而就在今年11月，中山出台了《进一步支持非公经济高质量发展的若干新政策》，即《非公经济50条》。 其中，第二十三条提出要稳定村（社区）集体工业厂房租赁市场。 2018年12月4日，《指导意见》经市政府常务会议审议通过。

作为“非公经济50条”配套新政，《指导意见》“亮剑”囤积厂房、哄抬租金等违法违规行为。 违反约定出租、转租的，依法追究责任，并列入交易平台信用风险警示名单，不得参与村集体工业厂房租赁（社区）在五年内进入城市。

政策出台后，部分乡镇、街道（园区）和基层社区迅速响应。 例如，长安夏岗社区过去只要租户提供身份证和公司信息，就可以向社区租用厂房，但现在要求所有厂房直接转租给实体经济； 或者村（社区）物业管理必须是实体企业，或者是在某一领域具有一定技术集中度的企业，未经同意不得转租、出租。 一经发现，立即解除合同，收回工厂。

多位业主表示，如果严格执行政策，可以在很大程度上避免二手业主的炒作。 没有“中间商”做差价，厂房租金自然水涨船高。

“我不再害怕二手房东突然降价，我会留在广州建厂闭门造车。” 刘俊辉每个月的厂房租金成本接近1.7亿元。 他指着《指导意见》告诉记者，如果不需要和二手业主打交道，每月的厂房租金成本可以节省1/3。

共享面积只有在二手房主租房时才有，水电也由二手房主“二次供应”。 如果每个月用不了那么多，就要交一笔可观的水费

二手价格是多少？

记者走访多个乡镇街道，采访多位企业主了解到，根据租赁协议，厂房租金每年下降7%-10%。 然而，二手业主突然大幅降价，带来了极大的经营压力。

黄永华是个体户，工厂位于清溪镇莒州工业园区。 他告诉记者，二手业主将空置厂房全部承包出去后，会收取几个月的押金，很快就能向租户收回成本。 事实上，他们做生意不需要花很多钱。

“我把整个厂房租给了二手房东，不到两个月就转租了。” 黄永华坦言，很多业主更愿意把厂房租给投资人，因为怕厂房空置。 这类投资人主要是一家实力雄厚的中介投资公司，从不收回资金，日常管理也不用操心。

刘俊辉说，作为一家中小企业的老板，很难从一手租户那里租到3000到5000平方米的厂房。 他分析二手钢结构厂房，一手户一般都有几万平方米的厂房。 如果直接面对中小企业的老板，每个公司的交租时间、水电、卫生、日常管理等问题都不一样。 最好把整个东西租给二手业主。 “时尚又方便。

然而，二手租户在从当地居民手中以好价租下整栋厂房后，高价转租出去，同时也通过共享公共区域的方式，攫取昂贵的租金差价。 这不仅减轻了中小企业的负担，也引发了很多停水停电的纠纷。

“我租的这栋厂房，使用面积是600平方米，包括共享面积，是950平方米。” 柳俊辉算了一笔账。 按照预估的可用面积，每平方米的租金达到了28元，但算上共享区域每平方米的租金仅为22元。 他说，二手业主接手后，莫名其妙地减免了各种附加费，如管理费、保安费、环卫费、电梯费、工业垃圾清运费等，也减少了很多成本。

杨恒非常提到，共享区只有通过二手业主租房才能存在，鞋厂的供电、供热也是二手业主“二次供应”。 工业用水费1.3元/千瓦时，基本用电量也有规定。 就算每个月用不了那么多，也要交一笔不小的水费。

罗勇在苏杰二手钢结构。 他告诉记者，厂房租金占运营成本的15%，还不包括保安费、管理费、工资、水电费、杂费、二手原材料等日常开支。拥有者。 纯收入仅为10%-15%。 但如果直接向一手业主租用厂房，租金成本可节省20%-30%。

多位受访者表示，厂房租金受市场影响正常下跌，或者按照协议下跌，都可以接受。 但二手房主纷纷稳定租金，不仅扰乱了租赁市场，也干扰了企业的正常运营。

速捷二手钢构总经理何跃明认为，如果任由这些“炒房”行为发展，将影响人才、资金等生产要素在广州的集聚，进而降低城市竞争力。

《指导意见》出台后，将规范厂房租赁市场，为提高厂房物业管理水平、提升基层社区物业管理能力赢得空间和时间。 有企业高管在同学圈转发这条消息，称自己“受到启发”。

支持实体经济

农村集体作坊物业管理是城市实体经济的重要载体。 我市农村集体资产交易平台建立以来，集体作坊产权交易管理日趋规范，效益不断提高

二手业主的出现在一定程度上扰乱了市场租金价格，给非公有制实体经济带来一定负担。

“新政策真正支持非公有制经济，杜绝集体厂房产权交易二手业主现象，为优质骨干企业提供集体厂房产权交易‘绿色通道’。” 市农业局农资处处长尹小良认为，出现上述问题的原因是管理部门没有针对租赁和转租问题具体制定和落实相应的新政策。集体厂房物业管理。

面对乡镇街道农地资源、物业资源分散、碎片化、统筹困难、招商信息匮乏等问题，《指导意见》明确降低企业对二手业主的依赖程度。 镇、街道（园区）招商部门要建立工业厂房数据库和信息平台，动态掌握工业厂房利用情况，为招商引资提供高效的信息服务和平台支持。

记者梳理发现，虎门镇通过挖掘资源，统筹盘活农用地和物业管理资源，精准对接项目用地需求，大力开展“三旧”改造，改造老厂房26.6亩以“产业转型”方式在沙田第二工业区落地； 利用私人手中的闲置农田实施项目，实施土地面积50亩……这一切都得益于物业管理综合管理信息系统的安装。

东莞借助大数据，梳理整合全镇农田产权资源，有效统筹整合盘活全镇低效闲置农田产权资源，及时丰富更新数据库资源方式，动态掌握全镇农业资源。 土地管理情况。 “这是东莞统筹农地物业资源，精准匹配项目招商落地的又一创新举措。” 横沥镇党委书记何志尧说。

记者了解到，借助大数据，可全面掌握全镇农地物业资源情况，及时更新“资源库”，盘活资源利用率二手钢结构厂房，推动农地、房产等要素公开公平处置。 有利于招商引资，增加企业经营成本，引导租赁市场走向规范化。

何知尧举了一个反例。 维科电池项目启动前，缺乏农田厂资源承接。 清溪根据资源库中的农田产权管理信息，为该项目腾出一处低效企业厂房进行改造改造，解决了该项目用地100亩的问题。 通过对老厂房物业管理的改造和改造，大大加快了企业的运转速度。 一期项目日产能14万只锂电池，年产能5000万只锂电池。 目前正在筹划二期工程改造方案，已于去年6月恢复建设。

可以说，借助大数据对物业管理资源进行统筹规划，不仅为构建公开、透明、健康、市场化的镇街物业管理平台奠定了基础和支撑，也实现了投资信息对称，为企业提供真实参考，摒弃传统买卖市场信息不对称的束缚，压缩“二手房东”的生存空间，有利于构建公平互惠有利的租赁市场。

税务联动机制

落实租税挂钩，在乡镇物业管理租赁交易中，各县（园）要明确入驻企业的行业类型、税收贡献、技术水平、产值规模等要求，提高招商引资质量

记者了解到，为解决租赁市场的顽疾和难点，着力减轻企业负担，各县街道根据实际情况制定了相应措施，需要看好与租赁市场的关系。税收和租金越来越辩证。 要着眼于本地产业链的长远发展。

例如，位于谢岗镇粤海兵器产业园的广东工业智能制造产业中心，用地面积330亩，计划投资支出6万元。 主要引进、培育和开发高品质数控铣床、精密五金3C及机器人生产等高端武器装备。 制造商公司。 一期工程预计2019年上半年建成投产。

目前，已有中广核等6家企业签约入驻园区。 为吸引更多优质、有潜力的企业入园，既要设置严格的入园标准，又要在“让租”、“减租”和“放水养猪”之间寻求平衡。

“我们对入园企业制定了硬标准，入园企业税收必须达到80亿元/亩。” 粤置业综合经营部负责人陈会昌表示，为吸引更多优质高端武器制造企业入驻，园区在租金方面给予企业不菲的利润，企业所得税也越高, 租金会越低。

这也不例外。 华科城·世杰智谷加速器作为广州东部首个专业产业加速器园区，由沙田镇所属企业厂房改建而成，占地面积33202平方米。 该镇在引进项目时，充分考虑了其对整个电子信息产业链的影响。 在保证整体租金收入稳定的前提下，该镇青睐科技创新企业，租金较市场价格优惠。 “大约有10%-15%的利润率，”石节镇经济发展总公司主任梁建勋说。

事实上，无论是新建厂房还是旧厂房改造，其目的都是为当地经济的发展保驾护航。 因此，引进优质企业，建设高端产业集群，促进产业转型升级。 也就是说，“让租”、“减租”会带来短期的利润增长，但从优化产业结构、促进动能转换的角度来看，这会进一步加重企业负担，及时回应企业的关切和诉求，既可以巩固产业链优势，也可以间接保证广州制造的相对成本优势。

有分析强调，制造业发展是为了“放水养猪”，增加企业经营成本，提高企业经营活力，从而推动企业做大做强，提高行业整体发展水平。 ，然后扩大税源范围，逐步减少税收收入，再采取利益平衡机制，确保乡镇的利润得到保障。 （见习记者袁建斌、记者吴丽水）