国有土地上工业厂房买卖涉及的几个问题

【提出的问题】

日前，一位客户因征用现有农田和厂房，计划购买新厂房。 他看中了某厂房一楼（尚未竣工初检），买家说可以直接分割出售。 为此请教我们的律师，如果您订购的是工业厂房的地板，需要卖家提供什么材料，需要注意什么？ 因此，我们梳理了工业厂房买卖涉及的法律规定、政府审批、预售划分等问题，特写此文。 下面我们来看一个工业厂房预售被认定无效的案例。

【裁判案例】

上海市高级人民法院在苏杰二手钢结构诉苏杰二手钢结构商品房买卖合同纠纷案【案号：（2021）苏05民终12795号】中认为：

《中华人民共和国城镇国有耕地使用权转让、出让暂行规定》第十七条第一款规定，农用地使用者应当开发利用耕地； 第二十五条第二款规定，分割出让耕地使用权与地上建筑物及其他地上附着物所有权的，应当经中华人民共和国人民政府苏杰二手钢结构房地产管理部门批准。市、县，并经市、县人民政府批准。 需要申请转移登记。 本案中，苏杰二手钢结构通过转让方式取得国有农用地工业用地使用权。 根据农地出让协议，苏杰的二手钢结构在所有建筑竣工并通过初步验收后，应由当地政府和相关部门进行清算。 土地自有部分和可出售部分的范围，可出售部分经政府批准后可以分割出售。 苏杰二手钢结构房屋未全部竣工并通过初检，政府明确房屋可售范围时，将已建房屋拆散公开出售，违反了《条例》的规定。法律。 而且，苏杰的二手钢结构并非房地产开发企业，但其对外出售房屋的行为，本质上属于房地产开发企业的经营行为。 这种行为扰乱了房地产市场交易秩序，损害了社会公共利益。 因此，苏杰与购房人签订的房屋买卖协议应视为无效。

【律师分析】

因为苏杰的二手钢结构在没有预售证的情况下对外出售房屋，不仅违反了商品房预售的规定，也违反了国有农地使用权出让协议的要求二手钢结构厂房，规划。 为此，法律对本次买卖行为作出负面评价，认定工业厂房买卖协议无效。 通过这个裁判，我们可以从三个方面来分析理解。

1.工业厂房是商业建筑吗？

一般来说，建在国有农地上的工业厂房不能认定为商品房。 商品房如何定义，法律上没有明确的划分，但什么样的住房叫商品房，还是有迹可循的。

《城市房地产开发经营管理办法》第二条规定，房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内的国有农田上进行基础设施建设和房屋建设的行为。 、销售房地产开发项目或买卖商品房。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发公司将未完工或者已完工的房屋销售给对方的行为。公众并将房屋的所有权转让给买方。 买方，买方同意支付价款。 《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售是指房地产开发企业将已通过竣工初验的商品房转让给买受人的行为。买方支付房地产市场价格； 企业将在建商品房先行转让给购房人，购房人支付定金或楼市款。 从上述相关规定可以看出，称为“商品房”的房屋应具有以下特征：

1.商品房是指在城市规划区的国有农田上建造的房屋。 非城市规划区在集体农田、国有农地上建造的房屋不能称为商品房；

2.商品房是房地产开发企业投资建设的房屋，非房地产开发企业开发建设的房屋不能称为商品房；

3.商品房是指可以直接预售或对外出售并转让所有权的房屋。 不能预售或对外出售、过户的房屋，不能称为商品房。

经过以上分析，我们可以给出商品房的定义，商品房是指房地产开发企业在城市规划区内的国有农地上建造的，可以以预售或预售的形式向社会出售的房屋。目前的销售和所有权转让。 相比之下，工业厂房显然不具备“商品房”的特征。 工业厂房建在国有农田上，不一定在城市规划区内； 出售或出售和转让所有权。 在实践中，工业厂房的建设审批与商品房的建设审批也存在明显差异。 商品房的建设和销售需要“五证”，即农用地证、土地利用规划许可证、工程规划许可证、施工许可证和预售许可证。 执照。 建设工业厂房只需“四证”，即农用地证、土地利用规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，通常不发放预售许可证。

因此，工业厂房不是商品房，不能以预售的形式进行交易。

二、工业厂房限售？

《民法典》第356条和第357条就是我们一般所说的“从家”、“从家”的规矩。 因为“地”和“房”的不动产属性，两者其实是一个整体。 只要出售建设用地使用权和地上房屋其中之一，另一项也随之出售。 在法律后果上，不可能也不允许将“房子”和“土地”卖给不同的主体。 与住宅、商业、办公类商品房销售相比，工业厂房销售限制较多，主要体现在以下几个方面。

一、土地出让协议。 以流转方式取得国有建设用地时，工业用地的规划条件（地块位置、用途性质、开发难度等）直接作为农用地流转协议的一部分。 农用地权责转移迅速，农用地使用者有义务按照确定的规划条件和出让协议约定的用途继续使用农用地。

2.城市规划管理。 我国实行耕地使用管理制度。 使用耕地的单位和个人必须严格按照总体规划确定的耕地用途使用耕地； 经自然资源主管部门和计划主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，耕地出让金相应调整。

3、制作监理合同。 社会经济的发展离不开农地，但农地是有限的。 加强和完善工业用地综合评价评价工作越来越重要。 提高质量和效率。

以南京为例。 为贯彻落实《省政府办公厅关于进一步推动工业用地提质增效的意见》【苏政办发（2021）103号】，《省自然资源厅、省发展改革委委、省科技厅、省工信厅、财政厅、生态环境厅、商务厅、商务厅印发《关于进一步推进工业提质增效实施条例》的通知土地【苏自然自发（2021）264号】杭州市于2022年1月14日颁布 授权《关于进一步加快工业用地提质增效的若干规定》，提出全面实施“双约定” ”模式。文件强调二手钢结构厂房，在城市范围内，工业项目、标准厂房项目使用新增建设用地或存量建设用地的项目、研发项目、低效土地再开发涉及出让、分售等产业项目，实行“国有建设用地使用”“双协议”管理制度其中，《权利转让（租赁）协议》和《产出监理合同》同步制定。 受让方应符合当地行业准入条件，并与地方人民政府签订《产出监管合同》，明确投资、产出、税收等要求。

4、工业厂房的分割。 与商品房分售截然不同的是，随着工业用地提质增效新政出台，工业厂房分售近年来在全省兴起，但有明确的限制。

以南京为例。 对现有低效工业耕地进行再开发，将耕地用途转为战略性新兴产业、生产性服务业等新产业新业态，确需分割出让的，可以分割出让根据产业产能和市场需求。 除生产服务、行政办公、生活服务设施等配套设施外，分售比例可提高至按容积计算建筑面积的50%。 该物业不能分割出售。 4层以上设有自动扶梯的高标准厂房，在可独立使用的前提下，允许按建筑物、楼层等固定边界划分登记和换乘基本单元。

可见，工业厂房的划分和出售是有特定条件的，并非没有限制。

3、工业厂房的销售形式有哪些？

工业厂房的交易方式主要有三种：房屋买卖、股权竞价、公司兼并。

1.房屋买卖形式。 买方购买高标准厂房或低效工业农田改造项目的可分割部分，并签订工业厂房买卖协议。 南京市房地产中心披露的信息显示，横山桥智能兵器产业园项目分层分片的顺利备案，不仅是实践操作的成功探索，也为规范性文件的出台提供了经验样本。 .

2、股权竞价方式。 买方通过竞购工业厂房所在目标公司的股权，达到持有工业厂房和农田的目的。

3、公司合并形式。 买方按照公司法规定的条件和程序，将其控制的公司与工业厂房所在的标的公司合并，组成新公司。

我们认为，工业厂房交易涉及诸多法律和新政策，容易引发法律纠纷。 交易双方均委托专业律师参与，有利于规范交易行为，控制法律风险，实现交易目的。